Por qué no damos un precio por metro cuadrado
Porque no podemos respaldarlo. No hay una fuente pública que diga cuánto cuesta reformar un local comercial, y las cifras que circulan no dicen qué incluyen ni de qué local parten. Un número sin eso no orienta: confunde. Preferimos explicar qué mueve el presupuesto, para que cuando recibas una propuesta sepas leerla.
Qué mueve el precio de la reforma de un local
- El punto de partida. Un local en bruto necesita todo; uno que ya tuvo actividad permite aprovechar instalaciones.
- La actividad. Una tienda pide poco; una clínica, agua y desagüe en cada gabinete; un bar, cocina, salida de humos e insonorización.
- Los metros, aunque no de forma proporcional: los aseos, el cuadro eléctrico o la fachada cuestan parecido en un local pequeño que en uno mediano.
- Las instalaciones. Electricidad, climatización, ventilación y protección contra incendios suelen ser la parte mayor de la obra.
- Los acabados y el mobiliario a medida.
- La fachada.
- El plazo.
Qué más hay que sumar a la obra
Un presupuesto de obra no es el coste total. Aparte van los honorarios del técnico que hace el proyecto y dirige la obra, las tasas y el impuesto municipal sobre construcciones, instalaciones y obras —cuyo tipo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 4 % del coste de ejecución material (art. 102 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales)— y el IVA, que en la reforma de un local es el tipo general del 21 % (art. 90 de la Ley 37/1992). Los detalles están en la guía de licencias e impuestos.
Qué se puede reformar con 30.000 euros
Es la pregunta que más se repite en los buscadores alrededor de las reformas, y no tiene una respuesta única: depende de los metros, del estado del local y de la actividad. Lo que sí se puede decir es cómo se reparte un presupuesto cerrado, sea el que sea:
- Primero, lo obligatorio. Lo que hace falta para poder abrir: instalaciones en regla, accesibilidad, protección contra incendios, aseo y lo que pida la actividad.
- Después, lo que no se puede hacer más tarde. Todo lo que queda oculto: canalizaciones, desagües, aislamiento, estructura de un altillo.
- Por último, lo que se ve. Acabados, mobiliario e iluminación decorativa admiten soluciones más o menos caras, y parte se puede dejar para una segunda fase.
Con un presupuesto ajustado, lo sensato es decírselo a la empresa de reformas desde el principio: una propuesta hecha para una cifra concreta es más útil que tres presupuestos que no puedes pagar.
Cómo comparar dos presupuestos
- Que midan lo mismo: mismas partidas y mismas mediciones.
- Que digan las calidades: marca o modelo de lo que se instala.
- Que digan qué queda fuera: proyecto, tasas, mobiliario, rótulo.
- Que digan el plazo y la forma de pago.