De qué hablamos
Reformar un local comercial es adaptar un espacio a la actividad que va a acoger. No es lo mismo que reformar una vivienda: aquí manda el negocio. La obra decide por dónde entra el cliente y qué ve, dónde se atiende y dónde se almacena, y qué instalaciones hacen falta para trabajar y para cumplir lo que pide el ayuntamiento.
Hay dos puntos de partida muy distintos. El local en bruto, sin instalaciones ni acabados, donde está todo por hacer, y el local que ya tuvo actividad, donde se aprovecha lo que sirve y se cambia el resto. Entre los dos están la mayoría de los casos, y por eso la primera visita de la empresa de reformas es al local, no al plano.
Cuándo se plantea
Se plantea al abrir un negocio en un local recién alquilado o comprado, al cambiar de actividad, al renovar una imagen que se ha quedado vieja o al ampliar hacia el local de al lado. También cuando el propietario quiere dejarlo en condiciones para alquilarlo a un negocio. En todos los casos conviene que el local ya esté asegurado —comprado, alquilado o con el contrato firmado— antes de pedir presupuesto: sin local no hay obra que medir.
Qué incluye una reforma bien planteada
- Proyecto o memoria técnica, y la tramitación de la licencia o de la declaración responsable de obra.
- Derribos y distribución: tabiques, trasdosados, altillos y accesos.
- Instalaciones: electricidad, fontanería y saneamiento, climatización, ventilación y protección contra incendios.
- Aseos y accesibilidad: entrada sin escalón o con rampa, y aseo adaptado cuando la norma lo pide.
- Acabados: suelos, falsos techos, iluminación, pintura y carpintería.
- Fachada: cierre, escaparate, rótulo y persiana.
Qué dice la norma
El Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) no es solo para obra nueva: se aplica también a las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria firmada por un técnico competente (art. 2.3). Sus exigencias básicas son seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía (arts. 10 a 15), y son las que explican buena parte de las partidas de la obra de un local.
Sobre el permiso de obra, la Ley 12/2012 establece que, para el comercio minorista y los servicios de su anexo en establecimientos de hasta 750 m² de superficie útil de exposición y venta al público (art. 2), no se puede exigir licencia previa para las obras de acondicionamiento del local cuando no requieren proyecto de obra según el art. 2.2 de la Ley 38/1999 (art. 3.3). En su lugar se presenta una declaración responsable o una comunicación previa (art. 4). Esto es información general, no asesoramiento: qué exige tu ayuntamiento y tu comunidad autónoma para tu local lo concreta el técnico que firme el proyecto.
Qué mueve el precio
- Los metros del local y su altura.
- El punto de partida: en bruto, o con instalaciones que se pueden aprovechar.
- Las instalaciones que exige la actividad: no pide lo mismo una tienda de ropa que una clínica o un bar.
- El nivel de acabados y el mobiliario a medida.
- La fachada: mantenerla, o rehacer cierre y escaparate.
- El plazo: una obra con fecha de apertura cerrada se organiza de otra manera.
Cuánto cuesta
No damos cifras por metro cuadrado: no hay una fuente pública que respalde un precio de reforma de local, y un número suelto engaña más que orienta. El precio de tu obra sale de la propuesta que hace la empresa de reformas después de ver el local. En precio de la reforma de un local comercial explicamos con más detalle de qué depende.
Errores que salen caros
- Firmar el alquiler sin saber si la actividad cabe en el local. La salida de humos, la altura libre o la accesibilidad pueden hacerlo inviable o muy caro.
- Empezar la obra sin el permiso que toca. Una obra parada cuesta más que el tiempo de tramitarla.
- Comparar presupuestos que no miden lo mismo. Sin mediciones y calidades por partida, el más barato suele ser el que menos incluye.
- Dejar la fachada y el rótulo para el final. Tienen su propia tramitación y sus plazos.
Qué te tiene que quedar por escrito
- Presupuesto desglosado por partidas, con mediciones y calidades.
- Plazo de ejecución y qué pasa si se retrasa.
- Quién tramita la licencia o la declaración responsable, y quién paga las tasas.
- Garantía de la obra y boletines o certificados de las instalaciones.
Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Los metros del local y, si lo tienes, un plano o un croquis.
- Qué actividad vas a desarrollar.
- En qué estado está: en bruto o con instalaciones.
- Si el local es tuyo o alquilado, y si el contrato ya está firmado.
- Cuándo quieres abrir y con qué presupuesto orientativo cuentas.