De qué hablamos
Acondicionar o adecuar un local es llevarlo desde como está hasta poder abrir un negocio en él. Se parte de un local en bruto —paredes, forjado y poco más— o de uno preparado para otra actividad, y se ejecutan las obras que la nueva actividad necesita: instalaciones, aseos, accesibilidad, distribución, acabados y fachada.
La diferencia con una reforma es de punto de partida: en la reforma se mejora algo que ya funciona; en el acondicionamiento se crea lo que falta. Por local comercial se entiende, en este contexto, un local destinado a una actividad económica y no a vivienda.
Cuándo se plantea
Al alquilar o comprar un local de obra nueva que se entrega en bruto, al cambiar la actividad de un local (de tienda a clínica, de oficina a cafetería) o al poner en regla un local que lleva tiempo funcionando sin que la obra o la actividad estén legalizadas.
Qué incluye una reforma bien planteada
- Proyecto técnico de obra y de actividad, firmado por un técnico competente.
- Acometidas e instalaciones: electricidad, agua, saneamiento, climatización y ventilación.
- Aseos y accesibilidad.
- Protección contra incendios y señalización.
- Distribución y acabados.
- Fachada y rótulo.
Qué dice la norma
El Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) no es solo para obra nueva: se aplica también a las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria firmada por un técnico competente (art. 2.3). Cuando se cambia el uso de parte de un edificio o de un establecimiento, se cumplen sus exigencias en los términos de los documentos básicos (art. 2.6).
Sobre el permiso, la Ley 12/2012 dispone que para el comercio minorista y los servicios de su anexo, en establecimientos de hasta 750 m² de superficie útil de exposición y venta al público, no se exige licencia previa para «las obras ligadas al acondicionamiento de los locales» cuando no requieren proyecto de obra conforme al art. 2.2 de la Ley 38/1999 (art. 3.3), y que la licencia se sustituye por una declaración responsable o una comunicación previa (art. 4). Ese art. 2.2 exige proyecto, entre otras, para las intervenciones que cambian los usos característicos del edificio o alteran su configuración arquitectónica. Esto es información general, no asesoramiento: qué exige tu ayuntamiento y tu comunidad autónoma para tu local lo concreta el técnico que firme el proyecto.
Qué mueve el precio
- El punto de partida: en bruto, o con algo aprovechable.
- Los metros.
- Lo que exige la actividad: humos, insonorización, agua en varios puntos.
- Las acometidas que haya que contratar o ampliar.
- La accesibilidad: salvar un escalón o un desnivel.
- La fachada.
Cuánto cuesta
No damos cifras: no hay una fuente pública que respalde un precio, y un local en bruto y uno que solo cambia de actividad no se parecen. El precio lo da la propuesta de la empresa de reformas. Lo que lo mueve está en precio de la reforma de un local comercial.
Errores que salen caros
- Comprar o alquilar sin comprobar que la actividad está permitida en ese local.
- Confundir el permiso de obra con el de actividad. Son dos trámites.
- No contar con las acometidas. Dar de alta la luz o ampliar la potencia lleva su plazo.
- Dejar la accesibilidad para el final. Condiciona la entrada y el aseo.
Qué te tiene que quedar por escrito
- Proyecto, y quién lo firma y lo tramita.
- Presupuesto por partidas, con las acometidas.
- Plazo de obra y de tramitación.
- Certificados finales de obra y de instalaciones, que se piden para abrir.
Qué datos preparar antes de pedir presupuesto
- Los metros y el estado del local.
- Qué actividad vas a abrir.
- Qué actividad tuvo antes, si tuvo alguna.
- Si el contrato está firmado.
- Cuándo quieres abrir y con qué presupuesto orientativo cuentas.