Qué es esta guía y qué no
Un resumen de las normas estatales que rodean la reforma de un local de negocio, con el artículo donde se puede comprobar cada cosa. No es asesoramiento: los permisos los concede cada ayuntamiento con sus ordenanzas, y los impuestos de tu caso los confirma tu asesor. Todo lo que sigue está comprobado en el texto consolidado del Boletín Oficial del Estado a 9 de octubre de 2026.
¿Se necesita permiso para reformar un local?
Sí. Según la obra, será una licencia, una declaración responsable o una comunicación previa, y se tramita en el ayuntamiento.
La Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio, simplificó el trámite para las actividades comerciales minoristas y los servicios de su anexo que se desarrollan en establecimientos de hasta 750 m² de superficie útil de exposición y venta al público (art. 2). Para ellos:
- no se puede exigir licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad (art. 3.1);
- tampoco licencia previa para las obras de acondicionamiento del local, cuando no requieran proyecto de obra según el art. 2.2 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (art. 3.3);
- en su lugar se presenta una declaración responsable o una comunicación previa (art. 4).
Ese art. 2.2 exige proyecto, entre otros casos, para las intervenciones en edificios existentes que alteran su configuración arquitectónica o cambian los usos característicos del edificio. Y quedan fuera de la simplificación las actividades con impacto en el patrimonio histórico-artístico o en el dominio público (art. 2.2 de la Ley 12/2012).
El Código Técnico también se aplica a las reformas
El Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) se aplica a las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria suscrita por un técnico competente; cuando la licencia se sustituye por una declaración responsable, hay que manifestar que se tiene ese proyecto o esa memoria (art. 2.3). Sus exigencias básicas son seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía (arts. 10 a 15).
El impuesto municipal sobre la obra
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras grava cualquier obra para la que se exija licencia, declaración responsable o comunicación previa (art. 100 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004). La base es el coste de ejecución material de la obra, sin IVA, sin honorarios de profesionales y sin el beneficio del contratista, y el tipo lo fija cada ayuntamiento sin que pueda superar el 4 % (art. 102). Aparte van las tasas urbanísticas de cada municipio.
¿Qué IVA lleva la reforma de un local?
El tipo general, el 21 % (art. 90 de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido).
El 10 % del que se habla en las reformas es para las obras de renovación y reparación de viviendas, y con condiciones: que el destinatario sea una persona física que use la vivienda para su uso particular (o una comunidad de propietarios), que la vivienda tenga al menos dos años y que quien hace la obra no aporte materiales por más del 40 % de la base imponible (art. 91.Uno.2.10.º). No es el caso de un local de negocio.
¿Quién paga las obras en un local de alquiler?
Lo que diga el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda —los de locales y oficinas— se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por el título III de la ley (art. 4.3).
Si el contrato no dice otra cosa, se aplican entre otros los artículos 21 y 23 (art. 30): el arrendador hace las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de servir al uso convenido, y el arrendatario no puede hacer, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración del inmueble. Si las hace sin permiso, el arrendador puede exigirle al acabar el contrato que lo reponga al estado anterior.
En la práctica, la obra de adaptar el local al negocio la paga quien lo alquila, y lo que se negocia es un periodo sin renta y qué pasa con la obra al terminar. Conviene dejarlo escrito antes de empezar.
Clínicas y farmacias: además, la autorización sanitaria
Los centros, servicios y establecimientos sanitarios necesitan autorización de la comunidad autónoma para su instalación, funcionamiento y modificación; la de modificación es la que corresponde cuando cambia la estructura del centro (art. 3 del Real Decreto 1277/2003). En las oficinas de farmacia, la apertura y los traslados los autoriza también la comunidad autónoma (art. 3 de la Ley 16/1997).