De què parlem
Condicionar o adequar un local és portar-lo des de com està fins a poder-hi obrir un negoci. Es parteix d'un local en brut —parets, forjat i poca cosa més— o d'un de preparat per a una altra activitat, i s'executen les obres que la nova activitat necessita: instal·lacions, lavabos, accessibilitat, distribució, acabats i façana.
La diferència amb una reforma és de punt de partida: en la reforma es millora una cosa que ja funciona; en el condicionament es crea el que falta. Per local comercial s'entén, en aquest context, un local destinat a una activitat econòmica i no a habitatge.
Quan es planteja
En llogar o comprar un local d'obra nova que s'entrega en brut, en canviar l'activitat d'un local (de botiga a clínica, d'oficina a cafeteria) o en posar en regla un local que fa temps que funciona sense que l'obra o l'activitat estiguin legalitzades.
Què inclou una reforma ben plantejada
- Projecte tècnic d'obra i d'activitat, signat per un tècnic competent.
- Escomeses i instal·lacions: electricitat, aigua, sanejament, climatització i ventilació.
- Lavabos i accessibilitat.
- Protecció contra incendis i senyalització.
- Distribució i acabats.
- Façana i rètol.
Què diu la norma
El Codi tècnic de l'edificació (Reial decret 314/2006) no és només per a obra nova: s'aplica també a les intervencions en edificis existents, i el seu compliment es justifica en el projecte o en una memòria signada per un tècnic competent (art. 2.3). Quan es canvia l'ús de part d'un edifici o d'un establiment, es compleixen les seves exigències en els termes dels documents bàsics (art. 2.6).
Sobre el permís, la Llei 12/2012 disposa que per al comerç minorista i els serveis del seu annex, en establiments de fins a 750 m² de superfície útil d'exposició i venda al públic, no s'exigeix llicència prèvia per a les obres lligades al condicionament dels locals quan no requereixen projecte d'obra d'acord amb l'art. 2.2 de la Llei 38/1999 (art. 3.3), i que la llicència se substitueix per una declaració responsable o una comunicació prèvia (art. 4). Aquest art. 2.2 exigeix projecte, entre d'altres, per a les intervencions que canvien els usos característics de l'edifici o n'alteren la configuració arquitectònica. Això és informació general, no assessorament: què exigeix el teu ajuntament i la teva comunitat autònoma per al teu local ho concreta el tècnic que signi el projecte.
Què mou el preu
- El punt de partida: en brut, o amb alguna cosa aprofitable.
- Els metres.
- El que exigeix l'activitat: fums, insonorització, aigua en diversos punts.
- Les escomeses que calgui contractar o ampliar.
- L'accessibilitat: salvar un graó o un desnivell.
- La façana.
Quant costa
No donem xifres: no hi ha cap font pública que avali un preu, i un local en brut i un que només canvia d'activitat no s'assemblen. El preu el dona la proposta de l'empresa de reformes. El que el mou és a preu de la reforma d'un local comercial.
Errors que surten cars
- Comprar o llogar sense comprovar que l'activitat està permesa en aquell local.
- Confondre el permís d'obra amb el d'activitat. Són dos tràmits.
- No comptar amb les escomeses. Donar d'alta la llum o ampliar la potència té el seu termini.
- Deixar l'accessibilitat per al final. Condiciona l'entrada i el lavabo.
Què t'ha de quedar per escrit
- Projecte, i qui el signa i el tramita.
- Pressupost per partides, amb les escomeses.
- Termini d'obra i de tramitació.
- Certificats finals d'obra i d'instal·lacions, que es demanen per obrir.
Quines dades cal preparar abans de demanar pressupost
- Els metres i l'estat del local.
- Quina activitat hi obriràs.
- Quina activitat hi havia abans, si n'hi havia cap.
- Si el contracte està signat.
- Quan vols obrir i amb quin pressupost orientatiu comptes.