Què és aquesta guia i què no
Un resum de les normes estatals que envolten la reforma d'un local de negoci, amb l'article on es pot comprovar cada cosa. No és assessorament: els permisos els concedeix cada ajuntament amb les seves ordenances, i els impostos del teu cas els confirma el teu assessor. Tot el que segueix està comprovat en el text consolidat del Butlletí Oficial de l'Estat a 9 d'octubre de 2026.
Cal permís per reformar un local?
Sí. Segons l'obra, serà una llicència, una declaració responsable o una comunicació prèvia, i es tramita a l'ajuntament.
La Llei 12/2012, de mesures urgents de liberalització del comerç, va simplificar el tràmit per a les activitats comercials minoristes i els serveis del seu annex que es desenvolupen en establiments de fins a 750 m² de superfície útil d'exposició i venda al públic (art. 2). Per a aquests:
- no es pot exigir llicència prèvia d'instal·lacions, de funcionament o d'activitat (art. 3.1);
- tampoc llicència prèvia per a les obres de condicionament del local, quan no requereixin projecte d'obra segons l'art. 2.2 de la Llei 38/1999, d'ordenació de l'edificació (art. 3.3);
- en lloc seu es presenta una declaració responsable o una comunicació prèvia (art. 4).
Aquest art. 2.2 exigeix projecte, entre altres casos, per a les intervencions en edificis existents que n'alteren la configuració arquitectònica o canvien els usos característics de l'edifici. I queden fora de la simplificació les activitats amb impacte en el patrimoni historicoartístic o en el domini públic (art. 2.2 de la Llei 12/2012).
El Codi tècnic també s'aplica a les reformes
El Codi tècnic de l'edificació (Reial decret 314/2006) s'aplica a les intervencions en edificis existents, i el seu compliment es justifica en el projecte o en una memòria subscrita per un tècnic competent; quan la llicència se substitueix per una declaració responsable, cal manifestar que es té aquest projecte o aquesta memòria (art. 2.3). Les seves exigències bàsiques són seguretat estructural, seguretat en cas d'incendi, seguretat d'utilització i accessibilitat, salubritat, protecció enfront del soroll i estalvi d'energia (arts. 10 a 15).
L'impost municipal sobre l'obra
L'Impost sobre construccions, instal·lacions i obres grava qualsevol obra per a la qual s'exigeixi llicència, declaració responsable o comunicació prèvia (art. 100 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals, Reial decret legislatiu 2/2004). La base és el cost d'execució material de l'obra, sense IVA, sense honoraris de professionals i sense el benefici del contractista, i el tipus el fixa cada ajuntament sense que pugui superar el 4 % (art. 102). A part hi ha les taxes urbanístiques de cada municipi.
Quin IVA porta la reforma d'un local?
El tipus general, el 21 % (art. 90 de la Llei 37/1992, de l'impost sobre el valor afegit).
El 10 % de què es parla en les reformes és per a les obres de renovació i reparació d'habitatges, i amb condicions: que el destinatari sigui una persona física que faci servir l'habitatge per al seu ús particular (o una comunitat de propietaris), que l'habitatge tingui almenys dos anys i que qui fa l'obra no aporti materials per més del 40 % de la base imposable (art. 91.Uno.2.10.º). No és el cas d'un local de negoci.
Qui paga les obres en un local de lloguer?
El que digui el contracte. La Llei d'arrendaments urbans (Llei 29/1994) estableix que els arrendaments per a ús diferent del d'habitatge —els de locals i oficines— es regeixen per la voluntat de les parts i, si no n'hi ha, pel títol III de la llei (art. 4.3).
Si el contracte no diu una altra cosa, s'apliquen entre d'altres els articles 21 i 23 (art. 30): l'arrendador fa les reparacions necessàries per conservar l'immoble en condicions de servir a l'ús convingut, i l'arrendatari no pot fer, sense consentiment escrit de l'arrendador, obres que modifiquin la configuració de l'immoble. Si les fa sense permís, l'arrendador li pot exigir en acabar el contracte que el reposi a l'estat anterior.
A la pràctica, l'obra d'adaptar el local al negoci la paga qui el lloga, i el que es negocia és un període sense renda i què passa amb l'obra en acabar. Convé deixar-ho escrit abans de començar.
Clíniques i farmàcies: a més, l'autorització sanitària
Els centres, serveis i establiments sanitaris necessiten autorització de la comunitat autònoma per a la seva instal·lació, funcionament i modificació; la de modificació és la que correspon quan canvia l'estructura del centre (art. 3 del Reial decret 1277/2003). En les oficines de farmàcia, l'obertura i els trasllats els autoritza també la comunitat autònoma (art. 3 de la Llei 16/1997).