De què parlem
Reformar un local comercial és adaptar un espai a l'activitat que acollirà. No és el mateix que reformar un habitatge: aquí mana el negoci. L'obra decideix per on entra el client i què veu, on se l'atén i on s'emmagatzema, i quines instal·lacions calen per treballar i per complir el que demana l'ajuntament.
Hi ha dos punts de partida molt diferents. El local en brut, sense instal·lacions ni acabats, on està tot per fer, i el local que ja ha tingut activitat, on s'aprofita el que serveix i es canvia la resta. Entre tots dos hi ha la majoria dels casos, i per això la primera visita de l'empresa de reformes és al local, no al plànol.
Quan es planteja
Es planteja en obrir un negoci en un local acabat de llogar o de comprar, en canviar d'activitat, en renovar una imatge que s'ha fet vella o en ampliar cap al local del costat. També quan el propietari vol deixar-lo en condicions per llogar-lo a un negoci. En tots els casos convé que el local ja estigui assegurat —comprat, llogat o amb el contracte signat— abans de demanar pressupost: sense local no hi ha obra per amidar.
Què inclou una reforma ben plantejada
- Projecte o memòria tècnica, i la tramitació de la llicència o de la declaració responsable d'obra.
- Enderrocs i distribució: envans, extradossats, altells i accessos.
- Instal·lacions: electricitat, lampisteria i sanejament, climatització, ventilació i protecció contra incendis.
- Lavabos i accessibilitat: entrada sense graó o amb rampa, i lavabo adaptat quan la norma ho demana.
- Acabats: terres, falsos sostres, il·luminació, pintura i fusteria.
- Façana: tancament, aparador, rètol i persiana.
Què diu la norma
El Codi tècnic de l'edificació (Reial decret 314/2006) no és només per a obra nova: s'aplica també a les intervencions en edificis existents, i el seu compliment es justifica en el projecte o en una memòria signada per un tècnic competent (art. 2.3). Les seves exigències bàsiques són seguretat estructural, seguretat en cas d'incendi, seguretat d'utilització i accessibilitat, salubritat, protecció contra el soroll i estalvi d'energia (arts. 10 a 15), i són les que expliquen bona part de les partides de l'obra d'un local.
Sobre el permís d'obra, la Llei 12/2012 estableix que, per al comerç minorista i els serveis del seu annex en establiments de fins a 750 m² de superfície útil d'exposició i venda al públic (art. 2), no es pot exigir llicència prèvia per a les obres de condicionament del local quan no requereixen projecte d'obra segons l'art. 2.2 de la Llei 38/1999 (art. 3.3). En lloc seu es presenta una declaració responsable o una comunicació prèvia (art. 4). Això és informació general, no assessorament: què exigeix el teu ajuntament i la teva comunitat autònoma per al teu local ho concreta el tècnic que signi el projecte.
Què mou el preu
- Els metres del local i la seva alçada.
- El punt de partida: en brut, o amb instal·lacions que es poden aprofitar.
- Les instal·lacions que exigeix l'activitat: no demana el mateix una botiga de roba que una clínica o un bar.
- El nivell d'acabats i el mobiliari a mida.
- La façana: mantenir-la, o refer tancament i aparador.
- El termini: una obra amb data d'obertura tancada s'organitza d'una altra manera.
Quant costa
No donem xifres per metre quadrat: no hi ha cap font pública que avali un preu de reforma de local, i un número solt enganya més que no pas orienta. El preu de la teva obra surt de la proposta que fa l'empresa de reformes després de veure el local. A preu de la reforma d'un local comercial expliquem amb més detall de què depèn.
Errors que surten cars
- Signar el lloguer sense saber si l'activitat hi cap, al local. La sortida de fums, l'alçada lliure o l'accessibilitat poden fer-lo inviable o molt car.
- Començar l'obra sense el permís que toca. Una obra aturada costa més que el temps de tramitar-la.
- Comparar pressupostos que no amiden el mateix. Sense amidaments i qualitats per partida, el més barat sol ser el que menys inclou.
- Deixar la façana i el rètol per al final. Tenen la seva pròpia tramitació i els seus terminis.
Què t'ha de quedar per escrit
- Pressupost desglossat per partides, amb amidaments i qualitats.
- Termini d'execució i què passa si es retarda.
- Qui tramita la llicència o la declaració responsable, i qui paga les taxes.
- Garantia de l'obra i butlletins o certificats de les instal·lacions.
Quines dades cal preparar abans de demanar pressupost
- Els metres del local i, si el tens, un plànol o un croquis.
- Quina activitat hi desenvoluparàs.
- En quin estat està: en brut o amb instal·lacions.
- Si el local és teu o llogat, i si el contracte ja està signat.
- Quan vols obrir i amb quin pressupost orientatiu comptes.